Por qué la hipoteca en una cooperativa funciona distinto
Cuando alguien compra una vivienda terminada, la hipoteca se firma el mismo día que la compraventa. En una cooperativa de viviendas el orden es otro: cuando el socio entra, la vivienda todavía no existe. Se construye durante los meses siguientes y se entrega al final.
Por eso, en una cooperativa, la hipoteca no llega al principio sino al final del recorrido. Durante la obra, el socio va haciendo aportaciones escalonadas; cuando la vivienda está terminada, se le adjudica, se escritura a su nombre y es entonces cuando entra la financiación hipotecaria para la parte que queda.
Entender ese calendario es la mejor manera de preparar la hipoteca con tiempo. En este artículo explicamos cómo suele funcionar, qué protege la ley y qué gastos corresponden a cada parte.
Las dos vías habituales de financiación
Cada cooperativa decide cómo financia la construcción, y eso condiciona cómo llega después la hipoteca a cada socio. En la práctica hay dos caminos habituales:
1. Préstamo a la cooperativa y subrogación del socio
La cooperativa, como promotora, firma un préstamo hipotecario con una entidad para financiar la obra. Cuando la vivienda se adjudica, el socio puede subrogarse en la parte de ese préstamo que corresponde a su vivienda: pasa a ser él el deudor, en las condiciones pactadas.
2. Hipoteca individual del socio
El socio solicita su propia hipoteca a la entidad que elija y la firma en el momento de escriturar la vivienda a su nombre. Es la misma operación que en cualquier compra, solo que llega al final de la obra.
En los dos casos, lo que se financia es la parte del coste que no se ha cubierto con las aportaciones hechas durante la construcción. Cómo se reparten esas aportaciones lo explicamos en cómo se paga una vivienda en cooperativa.
Qué es la subrogación y qué protege la ley
La subrogación permite que el comprador ocupe el lugar del deudor en un préstamo que ya existe. Es habitual en obra nueva, porque la financiación de la construcción está vinculada a las viviendas que se están levantando.
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se aplica también a estos casos: su disposición adicional sexta la extiende a la subrogación del deudor cuando se produce con la transmisión de la vivienda hipotecada. Y la disposición adicional séptima añade una obligación concreta: quien vaya a pactar con el comprador esa subrogación debe comunicarlo a la entidad con al menos 30 días de antelación a la firma.
Según la propia ley, ese plazo sirve para que la entidad analice la solvencia del comprador y le entregue la información precontractual obligatoria, dando tiempo al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria.
En una cooperativa la hipoteca no se improvisa el día de la firma: se prepara durante la obra, con meses de margen.
Qué mira la entidad antes de conceder la hipoteca
Da igual que la vivienda sea de cooperativa o de promotora: la entidad tiene que estudiar a fondo la capacidad de pago de quien pide el préstamo. El artículo 11 de la Ley 5/2019 obliga a los prestamistas a evaluar en profundidad la solvencia antes de firmar, teniendo en cuenta, entre otros factores, la situación de empleo y los ingresos presentes y previsibles durante la vida del préstamo.
En una cooperativa, además, esa evaluación suele producirse cuando la obra está avanzada o terminada. Por eso es útil que el socio conozca desde el principio su situación financiera y, si lo desea, consulte con una o varias entidades antes de que llegue el momento de firmar. Llegar con los números hechos da tranquilidad y margen para comparar.
Quién paga qué al firmar la hipoteca
Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca sobre vivienda está fijado por ley. Según su artículo 14:
- Tasación de la vivienda: la paga el prestatario, es decir, quien pide la hipoteca.
- Gestoría: corresponde a la entidad.
- Notario: los aranceles de la escritura de préstamo los asume la entidad; las copias, quien las solicite.
- Registro de la Propiedad: la inscripción de las garantías corresponde a la entidad.
Es un reparto igual para todas las hipotecas sobre vivienda sujetas a la ley, también las de una vivienda en cooperativa.
Y durante la obra: el dinero aportado está garantizado
La hipoteca cubre el final del recorrido, pero la pregunta que más se repite es qué pasa con el dinero que el socio aporta antes, mientras se construye. La Ley de Ordenación de la Edificación lo deja claro en su disposición adicional primera: quienes promuevan viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de sociedad cooperativa, y reciban dinero para su construcción, deben garantizar desde la obtención de la licencia la devolución de las cantidades entregadas, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval de una entidad de crédito.
Es la protección para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin. Lo desarrollamos en las garantías de una cooperativa de viviendas.
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Preguntas frecuentes
¿Se puede pedir hipoteca para una vivienda en cooperativa?
Sí. Una vivienda en cooperativa se financia con hipoteca igual que cualquier otra. La diferencia es el momento: como la vivienda se construye durante la obra, la hipoteca se formaliza al final, cuando se adjudica y se escritura a nombre del socio.
¿Cuándo se firma la hipoteca en una cooperativa de viviendas?
Al final del proceso, cuando la vivienda está terminada y se adjudica al socio. Hasta entonces, el socio realiza aportaciones escalonadas durante la construcción, y la hipoteca financia la parte que queda pendiente en el momento de escriturar.
¿Qué significa subrogarse en el préstamo de la cooperativa?
Significa pasar a ser el deudor de la parte del préstamo que la cooperativa pidió para construir, la que corresponde a tu vivienda. La Ley 5/2019 se aplica también a estas subrogaciones y exige avisar a la entidad con al menos 30 días de antelación a la firma.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
Según el artículo 14 de la Ley 5/2019, la tasación la paga el prestatario, es decir, quien pide la hipoteca. La gestoría, los aranceles notariales de la escritura de préstamo y la inscripción en el Registro de la Propiedad corresponden a la entidad.
¿Qué pasa con el dinero que aporto durante la obra?
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a garantizar su devolución, más los intereses legales, mediante seguro de caución o aval, desde la obtención de la licencia. La obligación incluye expresamente a las viviendas promovidas en régimen de sociedad cooperativa.
En resumen
La hipoteca en una cooperativa de viviendas funciona como cualquier otra, con una diferencia de calendario: llega al final de la obra y no al principio. Puede ser una subrogación en el préstamo de la cooperativa o una hipoteca individual, y en los dos casos la ley protege al comprador con información, plazos y un reparto de gastos fijado.
La mejor preparación es conocer tu situación financiera con tiempo, entender el plan de aportaciones de tu promoción y llegar al momento de la firma con los números hechos.