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Por qué se hacen tantas preguntas antes de entrar
Entrar en una cooperativa de viviendas es una decisión importante: se aportan cantidades durante la obra y se forma parte de un grupo durante varios años. Por eso es habitual que quien se plantea entrar quiera entender cada pieza del proceso antes de dar el paso.
Las dudas suelen repetirse y se pueden ordenar por temas: el suelo y la licencia, la garantía de lo que se entrega durante la obra, el coste y el calendario, las reglas del grupo y la propia vivienda.
Este artículo explica, tema por tema, cómo funciona cada una de estas piezas y qué dice la normativa en los puntos en los que existe.
El suelo y la licencia
Una promoción empieza por el terreno y por los permisos. Son dos cuestiones sobre las que existe información pública y que condicionan el resto del proyecto.
- El suelo. La titularidad de una finca y sus cargas constan en el Registro de la Propiedad. La nota simple es el documento que resume esa información.
- La licencia de obras. Es el permiso municipal que autoriza a construir. Su obtención marca, además, el momento a partir del cual la ley exige garantizar las cantidades que se entregan a cuenta.
- La fase del proyecto. Proyecto, licencia, inicio de obra: cada promoción se encuentra en un punto distinto de ese recorrido.
La garantía de lo que se entrega durante la obra
La disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación se aplica a quienes promueven viviendas de cualquier tipo, incluidas las de cooperativa, y cobran cantidades a cuenta durante la construcción.
Esa norma establece que, desde la obtención de la licencia de edificación, debe garantizarse la devolución de las cantidades entregadas, más el interés legal, si la obra no se inicia o no termina en el plazo pactado. La garantía se instrumenta mediante un seguro de caución con una aseguradora autorizada o un aval solidario de una entidad de crédito autorizada. Cuando se trata de seguro, la póliza es individual para cada adquirente.
La garantía de las cantidades entregadas no es una mejora opcional de cada promoción: es una obligación que fija la ley.
El coste y el calendario de aportaciones
En una cooperativa se paga el coste real de la promoción, que se compone de partidas concretas: el suelo, la ejecución de la obra, los honorarios técnicos, las licencias y tasas, los seguros y avales obligatorios y los honorarios de gestión.
Las aportaciones se reparten a lo largo de la construcción, siguiendo el ritmo de la obra, y la parte restante se cubre con la financiación que cada socio haya acordado con su entidad. A estas cantidades se suman los gastos habituales de cualquier compra de vivienda: notaría, registro, impuestos y gestión de la financiación.
Cómo se reparten esos pagos en el tiempo se explica con detalle en cómo se paga una vivienda en cooperativa.
Las reglas del grupo: estatutos y asamblea
Una cooperativa funciona con sus estatutos y con la asamblea, y entender ambos ayuda a saber qué esperar durante el proceso.
- Los estatutos recogen cómo se toman las decisiones, cómo se entra y se sale del grupo, cómo se tramita la baja del socio y la devolución de sus aportaciones, y con qué criterio se adjudican las viviendas al terminar la obra.
- La asamblea es el órgano donde los socios reciben información sobre el avance de la promoción, conocen las cuentas y votan las decisiones que afectan al conjunto.
La vivienda y quien la promueve
Por último, dos elementos ayudan a hacerse una idea de lo que se va a recibir y de quién lo gestiona.
- La memoria de calidades describe los materiales y sistemas con los que se construye la vivienda. El Real Decreto 515/1989 obliga a quien vende viviendas a tener a disposición del público la referencia a los materiales empleados en la construcción. Si quieres ver cómo se lee, tenemos una guía sobre la memoria de calidades.
- La trayectoria de la gestora, es decir, las promociones que ha llevado a cabo, es uno de los datos que suelen tenerse en cuenta al valorar cualquier proyecto.
Un ejemplo: las dos promociones que gestionamos en Yuncos
Para ver cómo se aplica todo esto a un caso concreto, estas son las dos promociones que gestionamos en Yuncos, en régimen de cooperativa:
- El Pinar de Yuncos: viviendas unifamiliares de una planta, con parcela propia.
- Las Terrazas del Lago: pisos con terraza, áticos y bajos con jardín, en una urbanización con piscina.
¿Quieres más información sobre alguna de las dos?
Puedes pedirla desde la página de El Pinar de Yuncos o de Las Terrazas del Lago.
Preguntas frecuentes
¿Qué suele revisar quien va a entrar en una cooperativa de viviendas?
Suelen revisarse cinco bloques: el suelo y la licencia, la garantía de las cantidades entregadas durante la obra, el coste y el calendario de aportaciones, los estatutos y la asamblea, y la memoria de calidades de la vivienda.
¿Qué información da la nota simple de una finca?
Es el documento del Registro de la Propiedad que resume quién es el titular de una finca y qué cargas tiene. Es una forma habitual de conocer la situación registral de un terreno.
¿Qué protege el dinero entregado durante la obra?
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a garantizar su devolución más el interés legal, desde la licencia de edificación, si la obra no se inicia o no termina en el plazo pactado, mediante aval solidario o seguro de caución.
¿Qué regulan los estatutos de una cooperativa?
Recogen cómo se toman las decisiones, cómo se entra y se sale del grupo, cómo se tramita la baja del socio y la devolución de sus aportaciones, y con qué criterio se adjudican las viviendas.
¿Qué es la memoria de calidades y para qué sirve?
Es el documento que describe los materiales, sistemas y acabados con los que se construye una vivienda. El Real Decreto 515/1989 obliga a quien vende viviendas a tener a disposición del público la referencia a los materiales empleados.
En resumen
Entrar en una cooperativa de viviendas con las piezas claras no es cuestión de desconfianza, sino de entender el proceso antes de empezar: el suelo y la licencia, la garantía de lo entregado, el calendario, las reglas del grupo y la vivienda.
Conocer cómo funciona cada una de ellas permite seguir el proceso con tranquilidad desde la reserva hasta la entrega de llaves.