Qué es la memoria de calidades
La memoria de calidades es el documento que describe cómo se va a construir una vivienda de obra nueva: con qué materiales, con qué sistemas y con qué acabados. Es, junto a los planos, la mejor forma de saber qué casa vas a recibir cuando todavía no existe.
No es un documento opcional ni un folleto comercial. El Real Decreto 515/1989, sobre la información que debe darse al consumidor en la compraventa de viviendas, obliga a quien las vende a tener a disposición del público, entre otras cosas, la referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y del edificio y zonas comunes y servicios accesorios.
El problema es que, para quien no es del sector, una memoria de calidades puede parecer una lista de términos técnicos difícil de interpretar. En este artículo explicamos qué partes suele tener y cómo leerla.
Las partes de una memoria de calidades
Cada promoción organiza su memoria a su manera, pero casi todas siguen un recorrido parecido, desde lo que no se ve hasta lo que se toca:
- Cimentación y estructura. Lo que sostiene el edificio. Rara vez se elige, pero dice mucho del sistema constructivo.
- Fachada y aislamiento. Cómo se protege la vivienda del frío, del calor y del ruido exterior.
- Cubierta. El remate superior del edificio y su impermeabilización.
- Carpintería exterior y vidrios. Ventanas, puertas al exterior y tipo de acristalamiento.
- Tabiquería y aislamiento acústico. Cómo se separan las estancias y las viviendas entre sí.
- Climatización y agua caliente. El sistema que calienta y enfría la vivienda y produce el agua caliente.
- Electricidad y telecomunicaciones. Instalación eléctrica, tomas y preinstalaciones.
- Suelos, revestimientos y pintura. Los acabados de cada estancia.
- Cocina y baños. Muebles, sanitarios y grifería.
- Carpintería interior y puerta de entrada. Puertas de paso, armarios y la puerta de acceso a la vivienda.
- Zonas comunes. En las promociones que las tienen: piscina, jardines, portales o garaje.
Cómo leerla sin perderse
Una memoria de calidades se entiende mejor cuando se sabe qué mirar en cada parte. Estas son las claves que más ayudan a interpretarla:
Los sistemas pesan más que los acabados
Es fácil fijarse en el suelo o en los azulejos, que se ven en las fotos. Pero lo que más influye en el confort y en el consumo de una vivienda está en lo que no se ve: el aislamiento de la fachada, las ventanas y el sistema de climatización. Un buen acabado se puede cambiar con los años; un mal aislamiento, mucho más difícil.
Qué significa «o similar»
Es habitual que junto a una marca aparezca la expresión «o similar» o «o calidad equivalente». Sirve para que, si un material deja de fabricarse o no está disponible durante la obra, pueda sustituirse por otro de prestaciones equivalentes sin detener la construcción.
De serie o como mejora
Algunas memorias distinguen entre lo que se incluye de serie y lo que puede elegirse como mejora o personalización. Conviene leer con atención a qué columna pertenece cada elemento.
La relación con la eficiencia energética
Las calidades de fachada, ventanas y climatización se reflejan en el certificado de eficiencia energética. El Real Decreto 390/2021 exige que la etiqueta energética se incluya en toda oferta, promoción y publicidad de venta, y que indique siempre si corresponde al certificado de proyecto, de obra terminada o de edificio existente. En una vivienda sobre plano, el certificado de proyecto se calcula a partir del proyecto de ejecución; el de obra terminada, a partir del edificio ya construido.
Lo que más cuenta de una vivienda nueva casi nunca sale en las fotos: está dentro de las paredes y detrás de las ventanas.
Los términos que más se repiten, explicados
- Aerotermia. Sistema que aprovecha la energía del aire exterior, mediante una bomba de calor, para dar calefacción, refrigeración y agua caliente.
- Suelo radiante. Circuito de tubos bajo el pavimento que reparte el calor de forma uniforme por toda la estancia, sin radiadores a la vista.
- Fachada SATE. Sistema de aislamiento térmico por el exterior: una capa aislante continua que envuelve la fachada y reduce las pérdidas de calor.
- Doble acristalamiento. Ventana con dos vidrios separados por una cámara, que aísla mejor del frío, del calor y del ruido que un vidrio simple.
- Vidrio bajo emisivo. Vidrio con un tratamiento que reduce el paso del calor, de modo que la vivienda pierde menos temperatura en invierno.
- Puerta blindada. Puerta de entrada reforzada, con cerradura de seguridad, que dificulta el acceso forzado.
Un ejemplo real: las calidades de dos promociones en Yuncos
Para ver cómo se traduce todo esto en una vivienda concreta, estas son las calidades que publican las dos promociones que gestionamos en Yuncos, en régimen de cooperativa:
- El Pinar de Yuncos, viviendas unifamiliares de una planta: aerotermia, suelo radiante, carpintería Cortizo y Kömmerling, vidrio Climalit, sanitarios Roca y Duravit, y el sistema constructivo Modulartis, con muro de hormigón armado, aislamiento de poliestireno extruido, lana mineral y doble placa.
- Las Terrazas del Lago, pisos con terraza, áticos y bajos con jardín: aerotermia, suelo radiante, fachada SATE, vidrio Climalit bajo emisivo y sanitarios Roca.
En las dos se repite el mismo criterio: climatización eficiente, buen aislamiento y ventanas de altas prestaciones, que son precisamente los apartados que más influyen en el día a día de la vivienda.
Calidades y garantías: lo que protege la ley
La memoria describe lo que se va a construir; la ley fija cuánto tiempo responden quienes lo construyen. El artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos, contados desde la recepción de la obra:
- Diez años para los daños causados por defectos que afecten a la estructura y comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.
- Tres años para los daños causados por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad.
- Un año para los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Lo desarrollamos en las garantías de una cooperativa de viviendas.
¿Quieres conocer las calidades de cada vivienda?
En la página de cada promoción puedes ver sus calidades de serie y pedir la información completa: El Pinar de Yuncos y Las Terrazas del Lago.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una memoria de calidades?
Es el documento que describe los materiales, sistemas y acabados con los que se construye una vivienda de obra nueva: estructura, fachada, aislamiento, ventanas, climatización, suelos, cocina, baños y zonas comunes. Junto a los planos, es la mejor forma de saber cómo será una vivienda que aún no existe.
¿Es obligatoria la memoria de calidades?
El Real Decreto 515/1989 obliga a quien vende viviendas a tener a disposición del público la referencia a los materiales empleados en la construcción, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos, y los del edificio, las zonas comunes y los servicios accesorios. La memoria de calidades es la forma habitual de ofrecer esa información.
¿Qué significa «o similar» en una memoria de calidades?
Indica que un material concreto puede sustituirse por otro de prestaciones equivalentes si deja de estar disponible durante la obra. Es una expresión habitual que permite continuar la construcción sin retrasos por falta de un producto concreto.
¿Qué es la aerotermia?
Es un sistema que aprovecha la energía del aire exterior, mediante una bomba de calor, para producir calefacción, refrigeración y agua caliente. Combinado con suelo radiante, reparte el calor de forma uniforme por la vivienda.
¿Qué garantías tiene una vivienda de obra nueva?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos desde la recepción de la obra: diez años para los defectos estructurales, tres años para los que afectan a la habitabilidad y un año para los defectos de ejecución en los acabados.
En resumen
La memoria de calidades es el documento que convierte un plano en una vivienda concreta. Leerla bien no exige ser técnico: basta con recorrerla de lo que no se ve a lo que se toca, dar más peso a los sistemas que a los acabados y entender los términos que más se repiten.
Con la memoria, los planos y las garantías que fija la ley, quien compra sobre plano tiene una imagen bastante completa de la vivienda que va a recibir.